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提问:星叔,重庆的李家沱和茶园新区更推荐哪个?有没有您认为不错的楼盘推荐,茶园新区二手的学区房有没有投资价值?
回答:茶园,距离渝中区比较近,不过南山极大的限制了后期的发展,去哪个区域都要经过隧道,而且除了东站以外,没有其他的卖点,板块内有大量的工厂。总体来说,比较适合在南岸和渝中工作的购房者
李家沱是重庆传统居住区,生活、医疗、教育配套都比较成熟。
李家沱新房价格一直非常便宜,低于重庆楼市均价,也低于重庆其他新兴板块价格。加上李家沱的区域位置和交通便利,是值得刚需入手的,毕竟相对便宜。
但是对于投资者来说要慎重考虑,一般房价便宜的地方常常一直不涨或涨幅不大。
如果在巴南买,不应过多考虑与市中心的距离,更应该靠近地铁,还有龙洲湾一带,这一块以后的接盘侠,大概率是去龙洲湾生活发展的。
应该尽可能以龙洲湾为中心选筹。
重庆投资回报率高的板块及楼盘具体详见内部分享
提问:星叔好,刚需买房老破小能买吗?由于预算不够考虑老破小,位置好,配套好,总价低!
回答:你说的优点都对,但是我还是不建议买,尤其是刚需首套。
老破小的劣势:
1、 居住舒适度不高。老破小基本房龄在20年左右,生活场景是:没有电梯、暖气故障、停车困难、楼道堆满杂物、楼梯和大门贴满了小广告、绿化极少、户型设置不合理等等。
这种社区,大多无居住舒适度可言。
2、 升值潜力小。这一点与上述原因有关,房龄过高,折损率增加,房价的上升空间变小,同期远远跑输次新、近郊品质盘。
这一点体现在租金上也同样适用,老破小和周边的次新房比起来,租金上涨空间也很有限。
3、 转手难度高。本来已经是二手老破小了,再住几年,舒适度更差。
而且很多房龄超过20年以后,银行不给予抵押贷款,只能一次性购买,无疑又加大了置换的难度。
4、有的老破小,除了教育资源还算优势,其他的优势基本已经逐步弱化了。
次新房、近郊远大将新会逐渐得到满足。
并且学区房政策正在发生变化,未来房子的学区究竟是否还有价值,很难讲。
因此,重申一遍:刚需首套,珍惜首贷资格,远离老破小。
提问:星叔好,我在山东烟台芝罘区有套现住老房40-50万,烟大一套公寓18年买的,想改善一下换130平左右电梯房,二手也可,手里120W,本人76年一男孩16周岁,新房公积金贷款最好,商贷也得抓紧时间了。
1:莱山区50层的华润万象府,样板间装修不好,四年没开盘。
2:黄务万科五层洋房翠湖山晓。
3:本地开发商东泰泰和府18层楼房毛坯,离高铁南站近。
4:融创蓝天一号年前单位团购精装房没抓住耽误了现在14500。朋友说等等年底买合适,买抵账房二手次新也行。
愿意离市区近些,方便些,莱山区。请老师各方面分析指导一下,谢老师。
回答:第一、烟台房地产市场最好的区就是莱山区,适合改善的项目多。
或者说莱山区的市场就是改善为主的市场。
烟台区域规划建设在于新区,是向东发展的。莱山是烟台未来的价值核心,当然也有好坏之分,目前莱山的新房很少,未来可供开发的土地也不多。
尤其是沿海区域。
就二手房的投资说几点,首要的是位置,莱山区的市中心应该是佳世客商圈,烟台大学周边,在迎春大街周边是最好的选择。
第二、你说的几个楼盘来看
华润万象府,商住楼,商住楼无论在日常居住生活还是未来交易中都存着种种疑难杂症,应该引起重视。
未来交易环节中的难题:首先是商住楼的使用年限问题。
其次,未来交易中,商住楼都需要交营业税、契税、个人所得税等,这也加重了交易费用。另外作为改善自住商住楼的体验感也很差。
黄务翠湖山晓,黄务只是刚刚起步发展的区域,只能和莱山南部对比,未来不确定性大。高铁南附近泰和府比较远了,不考虑。
融创蓝天一号,在莱山区和芝罘区交界处,地理位置可以,加上实验小学和永铭中学学区,还是比较值得考虑的。
刚需不用太择时,而且今年刚需买房时机是很好的,我建议你早点上车,工抵房切记不要买 优先考虑融创蓝天一号吧。
提问:星叔,如果暂时不在南通买房,担心手里钱贬值,有南京的购房资格,否暂时可以先拿出手里一半的钱首付买南京的房子投资?
如果预算250到300万,买南京哪里较为合适?江北新区和桥北哪个更合适一些?手里剩下的钱,在孩子2022年上小学前等时机再入手一套南通学区的老破小,否可取?还是哪里的房子都不买持币观望,等南通的房价实质性下跌之后,买双学区的改善型房子。
回答:当前这种环境,房地产调控偏紧,货币政策偏松:
未来一年或两年,南京房价看涨,但涨幅不大;
南通,未来一年或两年,房价跌幅也不大,估计一成。
所以,你的纠结在于钱不够多。南京可长线投资,但南通的学区与改善需求
也是客观存在的。
如果你特别看中资产升值,那就拿出部分钱在南京买,明年再考虑买老破小学区房。
桥北开发得早,现在基本成熟了。升值性来看,桥北不如江北新区规划开发中的核心区。
南京江北投资回报率高的楼盘,具体详见内部分享
提问:星叔,坐标广东江门。手上现金只有13万,公积金7万,合计20万。年收入15万,目前手上有个去年34万买的一楼车房两面朝阳,20方改隔层后45平方,用于父母住,在哥哥家步梯楼附近。现生活在新会会城,工作在蓬江区棠下。想在生活工作半径内买套二手房,婚前自住,如果会结婚,婚后如不需要就出租或转手。考虑自然环境不错的,五邑碧桂园十年以上楼龄,二三楼步梯的90方朝南三房.70多万。或山湖雅苑电梯房。值得入手吗?或者有好推荐吗?盼复。
回答:江门是一个很典型的小城市,基本没有什么突出特点,其他小城市的老城区怎么破,它的老城区也怎么破,而且城市规划杂乱无章,毫无组团概念。
虽然是珠三角,在大湾区里是纯粹打酱油的角色,也被炒作的非常厉害。
跟非珠水平差不多,可见没啥前途,将来就是被珠海中山吸血的命。
由于蓬江老城区严重满载,人口已经外溢万达广场板块,旁边是几大成熟的商圈,生活配套相对比较完善,周围基本都是次新房,属于看得到现在也看得到未来的板块。
一般来说,买郊区一般都是靠着万达广场去买会比较靠谱,毕竟万达的选址逻辑还是比较靠谱的。
新会虽有成型,但不属于江门的城市发展方向,江门从江海到新会的一路上都是香蕉林,都发展这么多年,还是香蕉林,所以zf没有把力气花在这个区域。如果zf着力把两个城区融合,绝不会是现在这个样子,这也侧面说明了江门本身的财力不足,未来的房价空间其实是很有限的。
刚需自住是可以买的,可以考虑蓬江新区,楼盘的选择多一些, 尽量买10年以内的次新电梯房,升值性 流动性比楼梯房好,楼梯房以后出手都是硬伤。
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提问:老师,我想辞职创业但是没有启动资金,想把花桥的唯一房产卖了。又怕3年后花桥涨太多,老师您觉得我这种情况适合卖房创业吗?3年花桥房价会有很大变化吗?
回答:理想很丰满现实很骨感。
这个事要好好想想,房子是没有啥风险的投资。
其实买房就是创业!
一个年轻人来到上海,有了购房资格,用很少的钱买一套升值空间很好的房子, 买好之后有了房子, 手上还有现金, 加上一些负债。可能还有一份工作。
过了一段时间,房子增值了,把增值部分的钱拿出来。
手上有更多的钱,小房子可以换成更大的房子, 或者更多的房子。
这样就有更多的房子,更多的负债,更多的现金。
一个企业的壮大过程, 无非如此,有现金流入, 有资产收益, 规模较小。
慢慢发展,资产变大, 规模扩大, 现金流入更多。
只是一个企业的经营比买房要有更大难度, 赚钱不如买房。
其实并不是不鼓励年轻人有闯劲创业,你要觉得你可以,创业成功概率非常大,也没问题。
早年前罗振宇曾在一篇文章里建议,20多岁的年轻人别买房,因为买了房就不敢辞职,不敢创业,让青春年华陷入根本不值钱的存量思维中。
他自己就把北京的房子卖了,现在租房住。
大咖以身作则,听得人很燃,很想抛开买房的念头使劲往前奔。
然而,罗振宇只告诉了你部分真相。
另一半的事实是,他用卖房的钱到香港买了腾讯的股票,结果比北京房价涨得好,然后在这一轮房价上涨前,他又把北京的房子买回来了。
你看,名人们并不一定说了假话,但可能只告诉了你部分真话。
而没说出来的,往往才是最关键的。
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很多人给我留言提问,星叔精力有限,无法一一解答。
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